PROHIBIDO COMPRAR: EUROPA DESCUBRE CÓMO SOLUCIONAR LA FALTA DE VIVIENDAS
El
nuevo urbanismo consiste en no construir casas y, después, decidir quién merece
comprar las que quedan
Hay que felicitar a Europa.
Después de décadas de planificación, fondos
europeos, comisiones, estrategias, agendas, observatorios, grupos de expertos y
toneladas de papel reciclado, Bruselas acaba de descubrir la solución
definitiva al problema de la vivienda:
si no hay suficientes casas, limitemos a quienes
quieran comprarlas.Genial. Newton necesitó una manzana. Europa ha necesitado
una crisis inmobiliaria.
La vicepresidenta Teresa Ribera ha planteado en
Bruselas que los ayuntamientos puedan disponer de instrumentos para restringir
la adquisición de segundas residencias en determinadas circunstancias. No se
trataría, dice la propuesta, de una prohibición automática: habría que
justificarla con datos, acreditar el impacto sobre el mercado y respetar
criterios de proporcionalidad.
Qué alivio. No estamos ante una prohibición. Estamos
ante una prohibición con expediente administrativo. La civilización ha
avanzado.
El
problema era que faltaban casas. Pero alguien tuvo una idea mejor.
Existe un
pequeño inconveniente que amenaza con arruinar esta brillante arquitectura
conceptual.
No
hay suficientes viviendas. Eso lo reconoce el propio debate
europeo. La construcción de vivienda nueva y la rehabilitación del parque
existente siguen siendo consideradas esenciales.
Es decir, hay
escasez. Y cuando hay escasez, normalmente un economista vulgar, de esos que
todavía creen en la oferta y la demanda, sugeriría aumentar la oferta.
Pero estamos en
2026. Eso sería demasiado convencional. Aquí hemos decidido sofisticar la
solución. No construiremos necesariamente más. Seleccionaremos mejor a los compradores.
La vivienda
seguirá siendo escasa, pero al menos estará correctamente administrada. Es una
diferencia fundamental. Antes teníamos un problema de vivienda. Ahora tendremos
un problema de vivienda... con sello
europeo.
Bienvenido al fascinante mundo del propietario sospechoso
Durante siglos, comprar una casa fue una cosa
bastante sencilla. Uno trabajaba. Ahorraba. Pedía un Préstamo. Compraba. Y
pagaba impuestos hasta el último céntimo. Era propietario. No era exactamente
una categoría revolucionaria. Ahora aparece una nueva figura antropológica: el propietario de segunda residencia. Este
ser es particularmente peligroso. Puede tener una casa en la playa. O en el
pueblo. O en la montaña. Puede haberla heredado de sus padres. Puede haberla
comprado después de cuarenta años trabajando. Puede utilizarla dos meses al
año. Puede alquilarla. Puede no alquilarla. Puede mantenerla cerrada. Y aquí
está el verdadero problema: puede tener
la indecencia de poseerla. Naturalmente, hay que distinguir entre usos
legítimos y actividades que produzcan externalidades negativas. Por supuesto. El
problema aparece cuando empezamos a transformar una circunstancia patrimonial
perfectamente legal en una sospecha social. Porque entonces la pregunta ya no
es cuánto cuesta una vivienda.
La pregunta empieza a ser: ¿cuánta vivienda considera conveniente que posea usted? Y eso,
queridos lectores, ya es otra conversación.
El ayuntamiento: de ordenar la ciudad a decidir quién puede comprarla
El urbanismo siempre ha tenido poder. Muchísimo. El
planeamiento determina usos. Densidades. Alturas. Edificabilidades. Equipamientos.
Infraestructuras. Protecciones. Suelo urbano. Suelo urbanizable. Suelo no urbanizable.
Puede decidir, en definitiva, qué se puede hacer con el territorio.
Ahora se abre otra puerta: decidir quién puede
adquirir determinadas viviendas.
El urbanista debería empezar a preocuparse. Porque
el planeamiento nació para ordenar el espacio. No para fabricar ciudadanos
inmobiliariamente autorizados. Si mañana un ayuntamiento determina que en una
determinada zona solo pueden comprar determinados residentes, habrá nacido algo
muy peculiar: la frontera municipal del
derecho de propiedad.
No habrá aduanas. No habrá policía. No habrá
barreras. Habrá algo mucho más elegante: una ordenanza. Y contra una ordenanza
siempre queda el recurso administrativo. Qué tranquilizador.
La libertad seguirá siendo libre, pero con condiciones
Aquí está la parte verdaderamente exquisita. Nadie
quiere prohibir la propiedad privada. ¡Por supuesto que no! Simplemente se
establecen condiciones. Nadie quiere acabar con el mercado. ¡Faltaría más! Simplemente
se limita. Nadie quiere impedir que usted compre. Simplemente quizá no pueda
comprar allí.Nadie quiere intervenir arbitrariamente. Simplemente habrá que
demostrar ue la zona está tensionada. Nadie quiere restringir sus derechos. Simplemente habrá que establecer unas cuantas
salvaguardas.
Y así, poco a poco, la libertad queda convertida en
una cosa extraordinariamente interesante: un
derecho cuyo ejercicio depende de que la Administración considere que puede
usted .Es la versión administrativa de la libertad. Usted es libre. Hasta
que pregunta dónde.
La palabra mágica: “proporcionalidad”
Hay una palabra que aparece con frecuencia en estos
debates: proporcionalidad. Magnífica palabra. Tiene aspecto jurídico,
democrático y razonable. La propuesta europea exige precisamente que las
medidas estén justificadas y sean proporcionales, con análisis caso por caso.
Pero la pregunta interesante es otra: ¿quién
determina cuándo una restricción es proporcional? ¿Y con qué datos? ¿Y durante
cuánto tiempo? ¿Y qué ocurre cuando cambia el mercado? ¿Y quién indemniza al
propietario que compró legalmente una vivienda y descubre después que su
municipio ha decidido restringir determinadas operaciones? ¿Y qué sucede con la
inversión futura? ¿Y con la seguridad jurídica?
Porque el mercado inmobiliario tiene una
peculiaridad: las casas duran mucho más
que los gobiernos. Una familia compra pensando en veinte, treinta o
cuarenta años. La Administración legisla pensando en la próxima legislatura. Quizá
ahí exista un pequeño desfase.
La vivienda asequible que aparece por decreto
La
experiencia europea ya ha dejado algunas advertencias sobre los controles
directos.
El propio
documento recuerda que la discusión sobre precios ha suscitado críticas por sus
potenciales efectos sobre la inversión, el stock disponible y la aparición de
mercados paralelos.
Pero parece
que no aprendemos. Cuando controlar el precio resulta problemático, controlamos
el alquiler. Cuando controlar el alquiler resulta problemático, controlamos el
uso. Cuando controlar el uso resulta problemático, controlamos la compra. Y
cuando todo eso termine afectando a la oferta... probablemente controlaremos
la explicación. Así funciona la nueva economía de la escasez: Primero
desaparece la vivienda. Después aparece el regulador. Finalmente desaparece la
culpa.
Hay una cosa
extraordinariamente incómoda llamada “oferta”
La palabra
que menos gusta en determinados discursos inmobiliarios es probablemente esta: oferta.
Porque la oferta obliga a
hablar de cosas bastante poco poéticas. Suelo. Construcción. Licencias. Financiación.
Costes. Fiscalidad. Productividad. Infraestructuras. Densidad urbana. Rehabilitación.
Seguridad jurídica. Promoción pública. Promoción privada. Plazos. Y, sobre
todo, de una cuestión terrible: construir.
Construir
viviendas. Muchas. Donde tenga sentido. Con criterios urbanísticos. Con
servicios. Con transporte. Con equipamientos. Con calidad arquitectónica. Eso
exige trabajo.
La
prohibición, en cambio, cabe en un párrafo.
El gran
experimento de robar: administrar la escasez
Hay una
expresión particularmente reveladora en el debate recogido por el documento: “distribución
de la escasez”. Ahí está todo. Porque quizá el problema ya no sea resolver
la escasez.
Quizá el
objetivo político se haya desplazado hacia algo bastante distinto: administrarla.
Y administrar la escasez tiene una ventaja formidable. No obliga a crear
abundancia. Solo obliga a decidir quién recibe lo escaso.
Eso sí: quien
decide necesita poder. Y el poder necesita argumentos. Y los argumentos
necesitan informes. Y los informes necesitan indicadores. Y los indicadores
necesitan observatorios. Y los observatorios necesitan presupuesto. Y el
presupuesto necesita funcionarios. Y los funcionarios necesitan formularios. Y,
finalmente, usted necesita una vivienda.
Pero para
entonces probablemente ya hemos gastado una fortuna en explicar por qué no
puede comprarla.
¿Y el
extranjero?
Aquí
conviene tener cuidado. Porque el debate puede deslizarse con enorme facilidad
desde la regulación urbanística hacia una cuestión mucho más peligrosa: la
nacionalidad del comprador.
Un territorio
puede necesitar proteger su mercado residencial. Perfectamente legítimo. Puede
establecer políticas de vivienda pública. Por supuesto. Puede ordenar los usos
turísticos. Naturalmente. Puede gravar determinadas actividades. También. Pero
una cosa es regular externalidades objetivas y otra construir un relato según
el cual determinados ciudadanos son intrínsecamente más legítimos que otros
para adquirir un inmueble.
Entonces
dejamos el urbanismo. Y entramos en la política de pertenencia. ¿Quién es suficientemente
vecino? ¿Quién lleva suficientes años aquí? ¿Quién puede comprar? ¿Quién no? ¿Quién
tiene derecho a segunda residencia? ¿Quién debe marcharse?
La ciudad
comienza entonces a parecerse peligrosamente a un club privado. Y el
planeamiento, a su portero.
El
propietario que mañana necesitará permiso para ser propietario
Quizá
exagero. Eso es lo que probablemente dirá alguien. Y ojalá tenga razón.
Porque
todavía estamos ante una propuesta que debe recorrer el procedimiento
legislativo europeo y cuyo contenido puede modificarse durante su negociación.
El propio documento señala que no existe una prohibición general y que las
medidas deben justificarse y ser proporcionales.
Pero
precisamente por eso conviene discutir ahora. No cuando el mecanismo esté aprobado.
No cuando las ordenanzas estén redactadas. No cuando el propietario descubra
que su segunda vivienda pertenece a una categoría urbanísticamente incómoda.
Ahora. Porque las libertades rara vez
desaparecen con una gran explosión. Normalmente se van marchando educadamente. Una
excepción. Una condición. Una autorización. Una limitación. Una zona. Un
periodo transitorio. Un informe. Un requisito.
Y cuando
alguien pregunta dónde quedó el derecho original, aparece la respuesta
burocrática perfecta: “Nunca se prohibió.” Naturalmente. Solo se hizo
prácticamente imposible.
La solución
era construir
Hay una
conclusión extraordinariamente poco revolucionaria: si faltan viviendas, hay
que aumentar la oferta de viviendas. No hay magia. Más vivienda pública
donde sea necesaria. Más rehabilitación. Más suelo apto. Más densidad urbana
inteligente. Más rapidez administrativa. Más seguridad jurídica. Menores costes
de producción. Mejor planificación. Infraestructuras. Transporte.
Colaboración
público-privada. Y, especialmente, una política que no trate al constructor, al
propietario y al inversor como sospechosos hasta que demuestren su inocencia. Porque
nadie construye veinte años de ciudad si no sabe qué reglas existirán dentro de
cinco.
Y nadie
invierte alegremente donde cada nueva legislatura puede convertir su propiedad
en el siguiente experimento político.
Y llegamos
al gran descubrimiento europeo
Europa ha
descubierto finalmente cómo solucionar la crisis inmobiliaria. Es sencillo. No
hace falta construir más. No hace falta multiplicar la oferta. No hace falta
abaratar el suelo. No hace falta acelerar las licencias. No hace falta reducir
costes. No hace falta garantizar seguridad jurídica.
No hace
falta movilizar capital. No. Es mucho más sencillo. Hay que reducir el
número de personas que pueden comprar. Problema resuelto. Habrá menos
compradores.
Por tanto,
habrá menos competencia. Y si mañana todavía siguen siendo caras las
viviendas... bueno... siempre podremos prohibir que las compren otros. Hasta
que llegue el momento sublime en que Europa consiga algo que ningún plan
urbanístico había conseguido jamás: una vivienda asequible porque
prácticamente nadie puede acceder a ella.
Y entonces
podremos anunciarlo con solemnidad: “La crisis de vivienda está controlada.”
¿Que siguen faltando casas? Detalles.
¿Que no se construye? Detalles. ¿Que se restringe la propiedad? Una
salvaguarda. ¿Que el mercado se distorsiona? Una externalidad. ¿Que disminuye
la inversión? Un efecto colateral. ¿Que el ciudadano ya no sabe si puede
comprar la casa que quiere con el dinero que ha ganado? No se preocupe. La
libertad sigue intacta.
Solo tiene
que pedir permiso para ejercerla.


